Hiện nay, thị trường BĐS đang mở ra nhiều cơ hội cho những người muốn an cư và nhà đầu tư (NĐT), bởi nhiều BĐS hiện đang có xu hướng trở về với giá trị thật của mình, thậm chí có những BĐS bán với giá thấp hơn giá trị thật. Giá BĐS “chạm đáy” xuất phát từ nhiều nguyên nhân như ngân hàng áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ, hạn chế cho vay đối với BĐS, các chính sách về thuế và đặc biệt là giao dịch chững lại do tâm lý chờ đợi của khách hàng với hy vọng giá sẽ tiếp tục giảm.

Do giá bán của nhiều dự án BĐS đã thực sự “chạm đáy” nên khó có thể giảm nữa vì giá nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào khác ngày càng tăng cao. Mặt khác, tình hình thị trường hiện nay đang được các NĐT nước ngoài quan tâm, rất có khả năng đến thời điểm thích hợp họ sẽ thực hiện các đợt “gom hàng” thông qua các quỹ đầu tư, các NĐT thứ cấp tại Việt Nam. Cho nên, đây là thời điểm thích hợp để đầu tư vào BĐS. Vấn đề là đầu tư vào dự án nào, khu vực nào và đặc biệt là khả năng tài chính của NĐT đó đến đâu để đưa ra quyết định đầu tư cho hợp lý. Riêng đối với những người có nhu cầu mua để ở thì đây cũng là cơ hội vàng để sở hữu, bởi tình hình hiện nay tuy khá “im ắng”, nhưng khi BĐS đã “vực dậy” thì sẽ lao đi với tốc độ chóng mặt.

Vào thời điểm hiện nay, mỗi loại hình, phân khúc BĐS đều có cơ hội tốt để đầu tư. Ví dụ như các loại căn hộ có giá bán dưới 20 triệu đồng/m2; biệt thự nghỉ dưỡng, resort, condotel…

Ngân hàng đóng vai trò cực kỳ quan trọng trong việc khơi thông nguồn vốn của thị trường BĐS. Thời gian gần đây dư luận đang xôn xao việc “nên hay không nên xếp BĐS vào lĩnh vực phi sản xuất, có nên “giải cứu” thị trường BĐS hay không?...”, tôi thấy có nhiều ý kiến chỉ phản ánh được một khía cạnh của vấn đề mà chưa thật sự suy xét một cách toàn diện. BĐS là một trong những ngành chính yếu của nền kinh tế (bên cạnh ngân hàng, điện, nước…). Nếu BĐS tê liệt, các dự án đô thị, dự án đầu tư khu công nghiệp, chế xuất… đình trệ, các ngành sản xuất liên quan như xây dựng, vật liệu (sắt, thép, xi măng), dịch vụ… không có đầu ra nên sẽ cắt giảm sản lượng, dẫn đến tỷ lệ thất nghiệp tăng cao, phúc lợi xã hội giảm…

Cho nên, xét ở góc độ vĩ mô, việc ngân hàng tiếp tục “bơm vốn” vào thị trường BĐS là hoàn toàn hợp lý. Tuy nhiên, các ngân hàng nên cho vay một cách chọn lọc, lựa chọn những dự án có tính khả thi, hướng đến lợi ích thiết thực của cộng đồng, xã hội thì chắc chắn sẽ tạo sự phát triển bền vững cho BĐS.

Có thể nói, thời điểm hiện tại rất khó khăn cho cả người bán và người mua những dự án bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, những NĐT có nguồn vốn ổn định, có uy tín và thương hiệu thì tình hình biến động hiện tại cũng không ảnh hưởng nhiều. Tôi cho rằng ở thời điểm hiện tại nếu nhận định thị trường bất động sản là chạm đáy thì vẫn chưa thật sự chính xác vì tất cả vẫn chỉ ở thời điểm khởi đầu.

Tình hình BĐS từ Hà Nội, Đà Nẵng đến TP.HCM trong giai đoạn hiện nay trở nên yên lặng. Tuy nhiên, thị trường BĐS nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng cũng không bị ảnh hưởng nhiều. Nhu cầu mở rộng căn hộ hay mua thêm căn hộ đối với khách hàng vẫn được duy trì, nhưng giảm dần trong hai năm trở lại đây.

 

Với tình hình lãi suất tăng cao như hiện nay đã thắt chặt nguồn vốn cho vay của ngân hàng dành cho doanh nghiệp (DN). Trong đó những dự án BĐS phần lớn đều phải vay từ ngân hàng là chủ yếu, hơn nữa BĐS được xem là loại hình phi sản xuất nên việc xem xét nguồn vốn đầu tư càng được thắt chặt hơn. Chính vì thế nhà nước phải có chính sách phù hợp để điều tiết mức tăng và giảm lãi suất từ ngân hàng, yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đến NĐT BĐS và sẽ tạo niềm tin để khách hàng yên tâm hơn khi mạnh tay mua căn hộ.

Cơ sở hạ tầng tại Việt Nam trong hai năm trở lại đây đã có sự thay đổi lớn, cầu vượt ở nhiều tuyến đường được xây dựng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho nhiều dự án BĐS. Việc bán đấu giá công khai các khu đất cũng mang đến nguồn lợi cho chính phủ. Trong vài năm trở lại đây, chính phủ Việt Nam cũng đã tiếp cận với thị trường BĐS ở Hồng Kông và Singapore, qua đó tạo cơ hội cho NĐT, khách hàng trong nước mở rộng thị trường chiến lược ở Hồng Kông, Singapore. Tôi tin, đây sẽ là khởi sắc đáng kể cho những NĐT BĐS để họ mở ra con đường đi mới, thoát khỏi thời kỳ khủng hoảng hiện tại.

 

Ông Trịnh Thanh Chương, Chủ tịch HĐQT, Công ty Đầu tư Bất Động Sản Transland

Thật khó để dự đoán khi nào thị trường BĐS chạm đáy và hồi phục trong giai đoạn hiện nay. Quan hệ cung cầu còn diễn biến rất phức tạp và khó xác định cộng với giá tại nhiều nơi được đẩy lên quá cao, còn chưa trở về giá trị thực, nên thị trường hoàn toàn còn khả năng xuống thấp. Tuy nhiên, cục bộ đã có một số địa phương, vùng hay phân khúc có giá hầu như đã chạm vùng đáy (ví dụ TP.HCM) là cơ hội cho những người muốn an cư và những nhà đầu tư có nguồn vốn dài hạn. Còn thực sự là giảm bao nhiêu thì còn phải xem xét, do người bán không thể một mình quyết định được giá bán vì một dự án có rất nhiều chi phí (như đất đai, giải phóng mặt bằng, đền bù... thậm chí cả những khoản phí “không có trong giấy tờ”). Giá trị thực phải tính tất cả những chi phí đó. Ngoài ra, hệ thống phân phối của thị trường BĐS cũng cộng thêm vào giá thành làm cho giá đầu ra rất cao. Chính vì vậy, việc điều chỉnh giá giảm là câu chuyện cần thiết nhưng phải được thực hiên một cách đúng mực.

Việt Nam đã có được khoảng hơn 15 năm kinh nghiệm của thị trường BĐS, tuy ngắn so với sự phát triển hàng trăm năm của các nước khác nhưng sự biến chuyển cũng đáng kể. Trong những năm qua, chúng ta thấy rằng loại hình BĐS nào hướng về người tiêu dùng thì luôn có cơ hội cho NĐT. Đó sẽ là những sản phẩm chuẩn mực hơn (tính pháp lý chặt chẽ), giá trị sử dụng cao hơn (nhà làm xong thậm chí có đồ đạc), dễ tiếp cận hơn (bán công khai, niêm yết giá) và có mức giá đúng với túi tiền của người mua (để an cư cũng như đầu tư).

Riêng với công ty Transland, trong chiến lược phát triển của mình, chúng tôi dành ưu tiên để phát triển một sản phẩm đáp ứng được nhu cầu thiết yếu nhất của người mua và mức giá thật sự hợp lý, một sản phẩm nhà ở mang tên HoneyHome với tiêu chí được gói gọn là “đủ rộng, vừa tiền, nhiều tiện ích”.

Để thị trường BĐS tại Việt Nam phát triển, theo tôi, vai trò của nhà nước trong việc điều tiết và hỗ trợ kinh tế nói chung và ngành BĐS nói riêng là rất quan trọng, cần phải được thực hiện cẩn thận và nhất quán. Trong đó, chú trọng đến những điều cơ bản:

Ổn định chính sách vĩ mô, chính sách phải đi trước thị trường chứ không phải ngược lại; quy hoạch phát triển đồng bộ; thực hiện quản lý chặt chẽ nhưng công bằng và chuẩn mực; điều tiết chứ không tham gia thị trường.

Ông Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng

Nói thị trường BĐS “chạm đáy” không hoàn toàn chính xác bởi BĐS cũng có những phân khúc khác nhau. Có thể thấy, nhà chung cư cho người có thu nhập thấp lượng cung không đáp ứng được cầu. Hay các trung tâm thương mại, các khu công nghiệp… nhu cầu vẫn rất lớn và chưa đủ để đáp ứng cung. Đây vẫn là những cơ hội đầu tư tiềm năng trong thời điểm này.

Thế nhưng, nhìn một cách tổng quát thì thị trường BĐS đang chứng kiến sự trầm lắng đầu tiên kể từ đợt suy thoái 2008-2009. Nguyên nhân nổi cộm nhất khiến các nhà đầu tư BĐS gặp phải là tín dụng của ngân hàng thương mại đang bị thắt chặt với quy định của ngân hàng nhà nước: tất cả tín dụng phi sản xuất - trong đó có tín dụng BĐS không vượt quá 22% vào cuối tháng 6/2011 và không quá 16% vào cuối tháng 12/2011. Thêm vào đó, vấn đề lãi suất của ngân hàng đang quá cao làm cho những người đi vay ngân hàng phải gánh chịu một khoản lãi lớn.

Trong khi đó, tính thanh khoản của thị trường BĐS kém bởi người mua thì ngóng chờ giá BĐS tiếp tục hạ, người bán thì hy vọng giá bật lên. Xét trên quan điểm của người mua và người bán, đó là động thái khôn ngoan. Đứng trên góc độ hệ thống, nó là điều làm trì trệ cả ngành BĐS. Tính thanh khoản của thị trường BĐS ứ đọng là một điều bất lợi. Không chỉ cá nhân, DN đầu tư vào BĐS mà cả những ngành nghề liên quan cũng đều thiệt hại.

Quy định của ngân hàng nhà nước về việc hạn chế tín dụng phi sản xuất là biện pháp thích hợp để dồn nguồn lực vào lĩnh vực sản xuất. Tuy nhiên, việc “cào bằng” tất cả các dự án BĐS và giới hạn việc tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực này có thể dẫn đến hậu quả là có nhiều dự án chiến lược, mang tính chất sản xuất cũng bị giới hạn luôn hoạt động sản xuất trong nền kinh tế.

Các cơ quan chức năng nên định nghĩa rõ hơn về BĐS, có những loại BĐS cần giới hạn, có những loại BĐS cần hỗ trợ thêm, như đất, mua đất đầu cơ… là các lĩnh vực ngân hàng nên siết chặt, nhưng có những dự án xây dựng mang tính hỗ trợ cho việc phát triển nền kinh tế thì nên được nới rộng. Đồng thời, các chính quyền địa phương nên rà soát lại các dự án BĐS tại địa phương đã bỏ dở nhiều năm, xem có thực sự cần thiết để tiếp tục.

Về phía các ngân hàng thương mại, một mặt giới hạn và tuân thủ theo quy định của ngân hàng nhà nước, một mặt cũng nên tìm cách giúp doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS qua các gói sản phẩm dịch vụ, tín dụng, những lãi suất hợp lý hỗ trợ.

 

- Thị trường bất động sản hiện nay không phải “trầm lắng”, càng không thể “đóng băng”. Nó đang trở về đúng quỹ đạo, đúng với giá trị thật của nó. (Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam) - Thị trường bất động sản bắt đầu giai đoạn đi xuống. Thời gian để thị trường có thể phục hồi trở lại theo phân tích kỹ thuật của Savills cũng phải mất đến 3 năm. Hiện nay những người trong cuộc đang nhìn ngó lẫn nhau... (Ông Trần Như Trung, GĐ Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam)