Bất chấp giá vật liệu xây dựng đang biến động tăng mạnh và thị trường đang vào thời điểm trầm lắng nhất, nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn cứ phải ra hàng. Theo nhiều chuyên gia địa ốc, mức giá hiện nay đã vào mức “đáy”.

Dự án trung cấp, giá thứ cấp

Trong những ngày đầu tháng 9.2010, dân môi giới tự do khu vực Bình Tân đang tìm cách kiếm hàng từ dự án (DA) Happy Plaza, tọa lạc trên đường Trần Đại Nghĩa, Q.Bình Tân, TP.HCM. Anh Minh, một người môi giới tự do, gần vòng xoay An Lạc, giải thích, việc nhiều người quan tâm đến DA này là do thông tin về giá của DA này tốt, khoảng 12,5 - 13,5 triệu đồng/m². Đến thời điểm này DA đã làm xong móng nhưng chủ đầu tư vẫn chưa tung hàng ra thị trường. Theo một số công ty môi giới, chủ đầu tư bỏ ra hơn 1.000 tỉ đồng để mua bảo hiểm cho toàn bộ công trình trong 5 năm. Diện tích căn hộ vừa phải (từ 60 - 120m²) nên tổng số tiền cho một căn hộ ở mức vừa phải. Khách có nhu cầu hầu hết là những người từ miền Tây Nam Bộ lên TP sinh sống.
 

Trường hợp của Happy Plaza không phải cá biệt, cũng ngay trong năm 2010, nhiều DA có vị trí vùng ven, nhưng thuận lợi về giao thông cũng tung hàng ra thị trường với giá từ 10 - 15 triệu đồng/m². Dọc theo tuyến đường Nguyễn Văn Linh, thuộc địa bàn H.Bình Chánh, có ít nhất hai DA mới tung hàng ra thị trường. Trong đó, DA Tera rosa có mức giá là 12,5 triệu đồng/m². Tại Q.2, một trong những khu vực nóng của địa ốc nhưng DA của PetroLand cũng chỉ vào khoảng 14 triệu đồng/m². Cách DA này khoảng 2 km, căn hộ thuộc ThuDuc Apartment đưa ra thị trường vào khoảng 15,5 triệu đồng/m².
 

Một số DA đất nền tại khu vực Q.9, Thủ Đức hiện nay đang rao bán với giá từ 6-8 triệu đồng/m² cũng được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Thậm chí nhiều doanh nghiệp không chọn hình thức quảng cáo, mà cho nhân viên đi phát tờ rơi giới thiệu DA, giá bán đến tận tay người tiêu dùng. Nhiều người cho rằng do vị trí xa nên giá rẻ, nhưng theo giới am hiểu thị trường, chính sự trầm lắng của thị trường nên mới tồn tại những mức giá như thế.
 

Theo đánh giá vào thời điểm vật liệu xây dựng đang tăng giá cao như hiện nay, những DA nào đang xây dựng mà đưa giá ra thị trường vào khoảng 11 - 13,5 triệu đồng/m² thì những DA đó đang bước vào đáy của thị trường.
 

Liệu có thật sự “bắt đáy”?

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, với nền kinh tế thị trường, rất khó để xác định đâu là “đáy”. Tuy nhiên nhà đầu tư có thể xác định được mức giá hợp lý hay không bằng cách lấy giá công bố trừ đi những khoản chi phí mà doanh nghiệp bỏ ra hoàn thiện công trình. Nếu mức chênh lệch không cao thì đó là giá hợp lý, có thể mua vào. “Theo tôi, với thực tế trầm lắng của thị trường hiện nay, cộng thêm giá nguyên vật liệu xây dựng đang tăng cao thì có thể nói giá thị trường đang tiệm cận “đáy”. Đây có thể xem là thời điểm mua có giá tốt” ông Châu nói.
 

Còn theo tiến sĩ Đinh Thế Hiển, Giám đốc Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng, muốn xác định giá sản phẩm địa ốc của thị trường khu vực đó có phải đáy hay không thì phải có cái nhìn tổng quan khu vực. Lâu nay nhiều người cho rằng giá địa ốc TP.HCM cao, nên đổ xô đi thị trường các tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai... Tuy nhiên ở các tỉnh này, do tập trung vào công nghiệp sản xuất nên sản phẩm địa ốc chỉ đơn thuần là ở. Cho thuê thì cũng chỉ dành cho chuyên gia trung cấp, do vậy giá trị thặng dư sản phẩm không cao. Còn tại TP.HCM, trung tâm kinh tế, hạ tầng xã hội, kinh tế, giao thông phát triển mạnh, thặng dư cao thì giá sản phẩm cao là chuyện đương nhiên. Vì vậy, không thể so sánh giá giữa khu vực này và khu vực khác. “Tôi cho rằng với mức giá 12 triệu đồng/m² cho thị trường căn hộ và 6-8 triệu đồng/m² đất nền là giá “đáy” của thị trường địa ốc TP” ông Hiển nhận định.
 

Giải thích về hiện tượng tiệm cận “đáy” của thị trường, ông Châu cho rằng sở dĩ có những DA đưa ra mức giá thấp hiện nay, là do những chủ đầu tư này đã tạo được quỹ đất tại thời điểm đất còn giá thật rẻ. Nhờ vậy họ có thể đương đầu với giá vật liệu xây dựng tăng cao, mà vẫn có thể kéo được giá thành sản phẩm xuống.
 

Theo nhiều chuyên gia BĐS, dù thị trường đang trầm lắng do nhiều nguyên nhân, nhưng doanh nghiệp cũng như những nhà sản xuất, không thể ngưng được nên mới có những DA được tung ra trong thời điểm này. Chính áp lực thị trường đã tạo nên những sản phẩm có giá chạm “đáy” như hiện nay. Khi tâm lý chờ đợi giá rẻ hơn của nhà đầu tư mất đi, có lẽ thị trường sẽ có những đợt biến động mới về giá trong tương lai gần.